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주변에 새 아파트가 입주하면 왜 기존 아파트 가격이 오를까? 구피띠용 2018-11-02
기존 아파트 주변에 새로운 아파트가 입주하면 기존 아파트도 가격이 상승하는 경향이 있습니다.

단순히 생각해보면, 새로운 아파트 입주는 '공급이 늘어나는 것'이라 기존 아파트 가격은 하락해야 할 것 같은데,

왜 이런 현상이 발생하는 걸까요?


새로운 아파트 입주가 시작되면 아래와 같이 3가지 현상이 발생합니다.

1. 공급 확대

- 당연히 새로운 아파트가 입주하면 아파트 공급량이 확대되어서 가격 하락 요인으로 작용합니다.

- 이는 수요가 고정되어 있을 때의 가정입니다.

- 공급 확대는 매매가격에도 하락요인으로 작용하지만, 전세 가격이 더욱 민감하게 반응합니다.

- 입주하자 마자 판매하는 사람은 많지 않지만, 입주와 동시에 전세를 놓는 사람은 상당히 많기 때문입니다.


2. 수요 증가

- 앞서 공급이 확대되면 가격 하락 요인으로 작용하고, 이는 수요가 고정되어 있을 때의 가정이라고 말씀드렸습니다.

- 그러나 공급이 확대되면 수요는 고정되지 않고, 수요도 같이 늘어나는 효과가 발생합니다.

- 새로운 공급지역이 만들어지면, 기존에는 그 지역에 관심을 가지지 않던 사람들도 관심을 가지게 되고,

신규 아파트가 여러가지 조건에서 만족스럽지 않을 경우 인근의 대체 지역으로 눈길을 돌리기 때문입니다.

- '클러스터 효과'라는 말이 있습니다.

- 클러스터 효과란 '유사 업종에서 다른 기능을 수행하는 기업, 기관들이 한 곳에 모여있으면 서로 시너지를 낼 수 있다는 이론인데요,

쇼핑몰들이 백화점에 모여 있으면 사람들이 쇼핑을 하러 갈 때 여기 저기 안돌아다니고 백화점에서 모두 해결할 수 있어서

백화점으로 사람들이 몰리는 것으로 예를 들 수 있습니다.

각 쇼핑몰 입장에서는 바로 옆에 있는 쇼핑몰들이 경쟁 관계에 있어서 매출 하락 요인으로 발생할 수 있지만,

모여있는 '클러스터 효과'는 더 많은 사람들을 백화점으로 오게 하기 때문에 수요 자체가 늘어나는 효과가 있어 매출이 늘게 되기 때문에

비싼 임대료를 지불하고도 백화점에 입점을 하는 것입니다.

- 신도림 테크노마트에 핸드폰 가게가 모여있는 것이나 대치동에 큰 학원가가 형성된 것도 마찬가지의 이유로 설명할 수 있습니다.

- 아파트의 경우에도 주변에 새 아파트가 입주하면 해당 지역은 더욱 더 큰 '아파트 클러스터'가 되고, 주거 중심지로 발돋움하게 됩니다.

- 이렇게 수요가 늘어나는 점이 주변에 새 아파트가 입주하면 기존 아파트 가격이 오르는 첫번째 이유입니다.


3. 지가의 상승

- 새로운 아파트가 입주하기 전 해당 지역은 '지가가 낮은' 미개발 지역이었을 것입니다.

- 미개발 지역이 개발되고, 멋진 새로운 아파트가 지어지면 해당 지역의 땅 가격은 상승하게 되고, 이는 인근 지역의 지가에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

<마포래미안푸르지오 전용 84 / 래미안공덕5차 전용 84 월별 최고가 그래프>
- 14년 12월 ~ 17년 11월 / 5층이상 중층 기준




위 그래프는 2014년 9월에 입주한 마포래미안푸르지오 아파트가 인근 아파트인 래미안공덕5차에 미친 영향을 분석하기 위한 그래프입니다.

마래푸 입주 이후인 14년 12월부터 그래프를 살펴보면,

마래푸 입주 이후에도 래미안공덕5차는 가격이 떨어지는게 아니라, 일정 간격을 두고 마래푸 가격을 따라가는 모습을 확인할 수 있습니다.

공급 확대에 따른 가격 하락 효과보다, 수요 증가로 인한 가격 상승 효과가 더욱 크게 나타났기 때문입니다.

이렇게 주변에 새 아파트가 입주할 때 공급확대 효과보다 수요증가 효과가 크면 가격이 오히려 올라가는 것을 확인할 수 있습니다.


현재 마래푸 근처에는 염리2구역(마포자이3차)가 입주를 시작하고 있고,

염리3구역(마포프레스티지자이)가 2021년 입주 예정으로 공사를 진행하고 있습니다.

아현2구역은 분양을 앞두고 마지막 철거작업을 진행하는 중입니다.

그리고 그 이후에는 북아현2구역, 3구역, 공덕1구역이 그 다음 타자로 대기하고 있습니다.

이들이 모두 개발되고 나면 기존 아현뉴타운 아파트에는 어떤 영향을 미칠지 기대가 됩니다.
부동산좋은 글이군요 (2020-05-21 13:07:42)
????고견 감사합니다 (2020-07-14 08:46:58)
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