| 아파트 가격은 혼자 움직이지 않는다. | 구피띠용 | 2018-10-22 |
| 부동산 카페에 실거래가 글을 올리다보면 꼭 달리는 댓글이 있습니다. '이 아파트를 이 돈 주고 사는건 이해가 안된다.' 기본적으로 자기중심적으로 시장을 판단하는 사람들의 의견으로 볼 수 있는데요, 아파트의 가치를 내재가치만 고려해서 파악하는 의견이기도 합니다. 비슷한 댓글로는 '이돈강' 이 돈이면 강남간다 라는 댓글도 있습니다. 강남 가격은 마음속에 고정시켜 놓은채 올라가는 마용성의 신축 아파트 가격은 용납하지 못하는 것인데요, 이 역시 아파트의 상대 가격을 제대로 파악하지 못한 오류이기도 합니다. 제가 아파트랭킹이라는 사이트를 만들게 된 계기도 아파트의 상대 가격을 측정하기 위해서였습니다. 본인이 소유하고 있는 아파트의 가격만 계속 보다보면 '와 작년대비 1억이나 올랐네' 라고 생각할 수 있지만 아파트의 상대가격을 고려한다면 '우리 아파트 1억 오를 동안 가격이 비슷했던 아파트는 3억이나 올랐네' 또는 '우리 아파트 3억 오를 동안 비슷했던 아파트는 1억밖에 안올랐네.'라고 시장의 눈으로 아파트 가격을 파악할 수 있습니다.  위 그래프는 마래푸 25평과 DMC파크뷰자이1단지 34평의 최근 2년 5층이상 중층 월별 최고가로 만들어본 그래프입니다. 그래프를 자세히 살펴보면 17년 초반까지는 DMC파크뷰자이1단지 34평이 마래푸 25평보다 근소하게 더 비싸게 거래가 되었는데, 17년도 중반부터는 마래푸 25평이 DMC파크뷰자이보다 더 비싸게 팔리기 시작하더니 현재는 그 갭이 많이 벌어진 것을 알 수 있습니다. 이 그래프를 보고 어떤 사람은 이렇게 이야기 할 수 있습니다. '원래 가격이 비슷했던 아파트인데 마래푸 25평에 거품이 낀 것이다'. 과연 그럴까요? 해석은 사람마다 다를 수 있으니 다른 사례를 하나 더 살펴보겠습니다.  위 그래프는 마래푸 34평과 반포자이 34평의 최근 2년 5층이상 중층 월별 최고가로 만들어본 그래프입니다. 시기에 따라 등락폭의 차이가 있을 때도 있지만, 전반적으로 그래프의 방향이 일치합니다. 더 중요한 사실은 갭이 살짝 벌어지면서 일정한 간격을 두고 따라간다는 것입니다. 위 두 그래프를 보면서 이런 결론을 내릴 수 있습니다. 1. 아파트 가격은 혼자 움직이지 않는다. 전반적으로 시장의 흐름에 따라 동일한 방향으로 움직인다. 2. 방향은 같더라도 움직이는 폭은 아파트에 따라서 차이가 난다. 3. 가격이 비싸질 수록 갭은 더욱 벌어진다. 항상 아파트의 상대 가격을 살펴보고 투자를 결정해야 하는 이유입니다. |
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