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아파트 가격 결정 요인 - 부동산 초보자용 구피띠용 2018-10-16
아파트 가격을 결정하는 요인은 무척 다양합니다.

어떤 요인은 대부분의 사람들에게 긍정적으로 인식되는가 하면, 어떤 요인은 호불호가 갈리기도 합니다.

그럼 어떤 요인들이 가격을 결정하는지 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

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<교통>

- 교통을 이야기 할 때 보통 지하철역 접근성을 고려합니다. 지하철역 500M 안쪽에 아파트가 있으면 역세권이라고도 불립니다.

- 역세권 아파트라도 어떤 지하철역 근처에 있느냐에 따라 가격이 달라집니다.

- 일반적으로 2호선 / 3호선 / 5호선 / 9호선이 선호되는 지하철 라인입니다.

- 역세권 중에서도 업무지구 주변에 있는 지하철 역세권 아파트가 가격이 비쌉니다.

- 주요 업무지구는 CBD(광화문 / 시청 근처 도심) / GBD(강남) / YBD(여의도)입니다.

- 따라서 교통이 좋은 아파트는 주요 업무지구에서 멀지 않으면서 2 / 3 / 5 / 9호선 근처에 있는 아파트라고 할 수 있습니다.

- 도심 접근성이 좋은 아파트는 경희궁자이(도보 / 5호선) / 마포래미안푸르지오(2호선 / 5호선) / e편한세상신촌(2호선) 등이 있습니다.

- 여의도 접근성이 좋은 아파트는 마포래미안푸르지오(2호선 / 5호선) / 공덕자이(5호선) / e편한세상마포리버파크(5호선) 등이 있습니다.

- 강남 접근성이 좋은 아파트는 강남에 있는 대부분의 아파트와 잠실 / 흑석에 위치한 역세권 아파트 등이 있습니다.


<지역 이미지>

- 아파트가 어떤 '구'에 속하는가에 따라 아파트 가격이 달라집니다.

- 일반적으로 강남구 / 서초구 / 송파구 / 마포구 / 용산구 / 성동구가 지역 프리미엄이 있습니다.

- 방배동(서초구)과 사당동(동작구)은 길 하나 차이로 '구'가 달라지는데, 그에 따른 가격차이가 상당합니다.

- 어떤 행정지역에 속하는지 여부는 '행정 서비스'가 달라지는 것도 있지만, 학군 배치가 달라지는 요인도 있기 때문입니다.


<학군 / 교육환경>

- 학군은 해당 아파트에 사는 학생이 어떤 초등학교 / 중학교 / 고등학교에 배정되는지 여부와 학원가 접근성으로 판단할 수 있습니다.

- 서울 3대 학군 지역으로는 강남-대치 / 양천구-목동 / 노원구-중계로 나눌 수 있습니다.

- 위 지역의 특징은 아파트 밀집지역으로 중산층 이상의 가구가 모이다보니 자연스럽게 학원가가 형성되고 결과적으로 좋은 학군이 만들어진 곳입니다.

- 같은 동에 속해있더라도 아파트 / 동호수에 따라 배정되는 학교가 다를 수 있습니다. 역삼래미안그레이튼2차 아파트의 경우 101~103동까지는 도곡초로 배정이 되고, 104/105동은 대도초등학교로 배정이 됩니다.

- 좋은 학군에 영향을 미치는 요소 중 하나는 주변에 '빌라가 얼마나 없는가'입니다. 앞에서 말씀드렸던 대도초등학교의 경우 아파트 밀집 지역에 있어서 학군이 좋은 편이라고 분류되지만, 도곡초의 경우 빌라 밀집 지역에 있어서 상대적으로 덜 선호되는 학군으로 분류됩니다.


<연식>

- 아파트 가격은 토지 가격 + 아파트 건축물의 가격으로 이루어집니다.

- 지어진지 얼마 안 된 새 아파트의 경우에는 아파트 건축물의 가치가 높이 평가되기 때문에 오래된 아파트보다 가격이 좀 더 비쌉니다.

- 시간이 지날수록 새 아파트 프리미엄은 점차 사라지기 때문에 아파트의 가격은 토지 가격에 점차 수렴하고, 재건축 연한이 도래하면

미래 가치를 반영하기 때문에 다시 가격이 올라갑니다.

- 따라서 아파트 연식은 새 아파트이거나 / 재건축 연한이 도래한 아파트일수록 비싸고, 10 ~ 20년 정도의 애매한 연식에서 가격이 상대적으로 낮습니다.


<단지 크기>

- 단지 크기는 클 수록 좋습니다. 일반적으로 1,000세대 이상이면 대단지라고 불립니다.

- 단지가 크면 거래량 자체가 많아지기 때문에 가격이 좀 더 시장 시세에 가깝게 거래가 되는 경향이 있습니다.

- 단지가 크면 관리비가 저렴해지고, 여러 지역 관련 이슈에서 목소리를 낼 수 있어서 주변 인프라가 좋아지는 효과도 있습니다.

- 대단지 아파트에는 반포자이(3,410세대) / 잠실 엘스(5,678세대) / 마포래미안푸르지오(3,885세대) 등이 있습니다.


<한강뷰>

- 한강뷰 아파트는 한강이 안보이는 아파트에 비해서 적게는 몇천만원에서 많게는 수억원까지 비싸게 거래가 됩니다.

- 단순히 한강이 보인다는 의미도 있지만, 영구적으로 시야를 가리지 않는다는 의미도 있습니다.

- 비싼 아파트일수록 한강뷰 프리미엄이 커지는 경향이 있습니다.

- 한강뷰 프리미엄을 가지고 있는 아파트는 '아크로리버파크', '마포래미안웰스트림'등이 있습니다.


<단지 내부 상가>

- 상가 접근성도 아파트 가격을 결정하는 요인 중 하나입니다.

- 상가와 가까우면 편의성이 증대되지만, 그에 따라 소음도 늘어날 수 있기 때문에 호불호가 갈리는 요인이 될 수 있습니다.

- 마포래미안푸르지오 4단지의 경우 대규모 상가를 가깝게 이용할 수 있는 장점이 있습니다.


<아파트 브랜드>

- 아파트 브랜드는 1군 프리미엄 브랜드 / 1군 브랜드 / 기타 브랜드로 분류할 수 있습니다.

- 1군 프리미엄 브랜드는 현대건설 디에이치 / 대우건설 푸르지오써밋 / 대림산업 아크로 / GS건설 그랑자이 등이 있고, 1군 브랜드는 래미안 / 푸르지오 / 자이 / e편한세상 / 힐스테이트 등이 있습니다.

- 같은 그룹 브랜드간에는 가격 차이가 크지 않지만, 다른 그룹간에는 브랜드에 따른 가격 차이가 발생합니다.


<인구 유입>

- 해당 지역이 인구가 늘어나고 있는 지역이면, 수요가 늘어나기 때문에 아파트 가격이 올라가고, 인구가 줄어드는 지역이면 가격이 하락하는 경향이 있습니다. 이는 공급이 고정되어 있을 때의 가정입니다.


<커뮤니티 시설>

- 요즘 신축 아파트는 대부분 커뮤니티 시설을 가지고 있습니다.

- 커뮤니티 시설(헬스장 / 독서실 / 수영장 등)이 있고, 잘 운영되고 있으면 가격이 좀 더 비싸집니다.

- 커뮤니티 시설을 가지고 있고도 입주자대표회의에서 제대로 활용을 못해서 운영을 못하는 경우도 있으니 제대로 운영되고 있는지 꼭 확인해야 합니다.


<지하 주차장 연결 여부>

- 지하 주차장이 있는지 여부가 중요하고, 지하 주차장이 있더라도 아파트와 바로 연결되어 있는지의 여부가 중요합니다.

- 요즘 신축 아파트는 대부분 지하주차장이 있고, 아파트와 바로 연결되지만, 구축 아파트의 경우 지하주차장이 없는 경우도 있고, 있더라도 아파트와 바로 연결되지 않은 경우가 많습니다.


<입대의>

- 입주자대표회의가 어떤 사람들이냐에 따라 아파트가 관리 되고 개발되는 정도가 다릅니다.

- 입주자대표회의가 일을 잘한다고 소문난 아파트는 여러 활동으로 아파트 가치를 좀 더 올라가게 합니다.

- 입주자대표회의 상태가 안좋으면 조경 등 환경미화가 제대로 안되고, 커뮤니티 시설등을 제대로 활용하지 못하는 경우가 많습니다.


<평지 / 언덕>

- 언덕 지형보다는 평지 지형이 선호됩니다.

- 언덕 지형의 아파트라도 외부 엘리베이터를 잘 배치해놓으면 상대적으로 단점을 보완할 수 있습니다.


<공원>

- 주변에 큰 공원이 있으면 아파트 가격 상승 요인이 됩니다.

- 주변에 큰 공원을 끼고 있는 아파트는 대표적으로 '잠실 파크리오'를 꼽을 수 있습니다.


<백화점 / 쇼핑몰>

- 일반적으로 백화점 / 쇼핑몰은 가까이 있으면 좋습니다.

- 다만, 아파트와 쇼핑몰이 너무 붙어있는 경우 차량 정체로 인한 불편함으로 비선호 요인이 될 수 있습니다.

- 도보로 이동 가능한 수준에 있으면 장점으로 볼 수 있을 것 같습니다.


<대형병원>

- 아파트에서 차로 10분 이내에 대형병원이 있는지 여부 또한 중요합니다.


<향 / 평면 / 층>

- 향은 남향 / 남동 / 남서향 정도가 선호되는 편이고, 동향 / 서향 / 북향등은 선호되지 않습니다.

- 향은 거실을 기준으로 판단합니다. 남향이 선호되는 이유는 해가 잘 들고, 겨울에 너무 춥지 않고, 여름에 너무 덥지 않기 때문입니다.

- 평면은 일반적으로 맞통풍이 잘되는 판상형이 선호됩니다. 최근에는 타워형 아파트가 많이 생기고 있는데, 타워형은 통풍에 문제가 있는 경우가 많습니다.

- 층은 고층 / 중층이 일반적으로 좀 더 비싸고, 저층은 상대적으로 저렴합니다.


<조망>

- 시야가 트여 있는 조망이 선호되는 경향이 있으며, 강 / 호수 / 산 등 자연환경을 바로 볼 수 있는 곳을 선호하는 경향이 있습니다.

- 반대로 시야가 막혀있으면 상대적 가격 하락 요인으로 작용하기도 합니다.


<소음 / 먼지>

- 일반적으로 대로변은 소음이 심한 편입니다.

- 특히 고속도로 근처는 소음이 상당히 심한 편이라, 고속도로에 가까운 동은 상대적으로 가격이 저렴합니다.

- 아무래도 소음이 심한 지역은 덜 선호되다보니 상대적으로 소형 평수를 고속도로 근처에 배치하는 것도 눈에 띄입니다.

- 서초푸르지오써밋의 경우에도 고속도로 근처에 소형 평수가 배치되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

- 주변에 철도가 있거나 자동차전용도로(강변북로 등)이 있는 경우에도 소음으로 인한 가격 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.


<주변 개발>

- 주변에 개발이 예정되어 있으면 개발 호재가 가격에 선반영 되는 경우가 있습니다.

- 주변이 개발되면 자연스럽게 해당 지역 땅 값이 올라가기 때문에 아파트의 가격도 올라가게 됩니다.

- 이미 알려진 개발 정보는 현재 시세에 반영이 되었을 가능성이 큽니다. 따라서 개발 계획이 무산되면 해당 미래 가치만큼 하락할 가능성도 있습니다.


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이렇게 아파트 가격을 결정하는 요인은 무수히 많습니다.

이러한 요인들은 모든 수요층에 어필을 하는 경우도 있지만, 일부 수요층에게만 어필을 하는 요인도 있습니다.

해당 아파트를 소비하는 수요층이 어떤 요인들을 중요시 하는지 파악할 수 있다면,

해당 아파트의 가격이 적정한지 여부를 파악할 수 있을거라 생각합니다.
카리부정성스런 글 잘 봤습니다. 매매할 곳 선택할 때 참고해야겠네요 (2018-10-16 16:35:53)
내꿈은 부자 ㅎ잘 읽었어요 ~~^^좋은 정보감사해요 (2020-11-24 15:43:58)
사랑해감사합니다 (2021-06-13 19:10:46)
배트맨정보감사 (2021-07-16 21:13:06)
한강좋은말씀 잘들었습니다 참조많이되고 감사해요 (2021-12-11 18:30:05)
살맛나는세상잘모르고있었던것을알게되었네요~감사해요~^^ (2022-02-09 19:03:01)
불량감자 체크리스트 감사합니다 (2023-02-13 00:12:57)
이화감사합니다 잘모르고있었던것을 많이배웠습니다 좋은정보 감사합니다 (2023-04-06 07:02:29)
만친구감사합니다 (2023-05-30 17:06:24)
소피아유용한정보 감사합니다"" (2023-07-27 05:55:27)
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