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서울 집 값이 계속 오르는 이유 구피띠용 2020-01-17
지난 2018년 9월에 '마래푸 25평 가격 변동으로 본 시장의 흐름'이라는 글로 2017년 5월부터 2018년 8월까지 정부 정책이 아파트 가격에 어떤 영향을 미쳤는지 알아보았습니다.


그로부터 벌써 1년이 훌쩍 지났는데, 마래푸 25평 가격은 그 때 최고가보다 1억 5천만원 정도 더 오른 가격에 실거래 되었습니다.

정부는 출범이후 지금까지 18차례나 부동산 억제 정책을 내놨는데, 왜 서울 집값은 계속 오르기만 하는 걸까요?

정부 말대로 투기꾼들이 너무 많아서 그런것일까요?


저는 그렇게 생각하지 않습니다. 투기꾼이 문제가 아니라 시장을 망가뜨린 정책 때문에 비정상적인 급등이 발생했다고 생각합니다.

그럼 어떤 정책이 이러한 부작용을 만들어냈는지 하나씩 정리해보도록 하겠습니다.


1. 다주택자 억제 정책 - 똘똘한 1채 유도

정부는 다주택자를 부동산 급등의 원인인 투기꾼으로 설정하고, 이를 억제하기 위한 여러 정책을 시행했습니다.

2주택 이상을 가지고 있으면 세금 등 불이익이 많아지자 다주택자들은 지방의 집을 모두 정리하고, 서울의 똘똘한 한채만 남겨두거나, 지방 집을 정리한 자금으로 서울 집을 매수하기 시작했습니다.

그 결과 지방 집값은 떨어지고, 서울 집값만 오르는 기현상이 발생하게 된 것입니다.

제가 아는 지인 한분은 강원도로 귀농을 하신 분인데, 서울에도 집을 소유하고 있어 2주택으로 불이익을 받자 강원도 집을 매도하셨다고 합니다.

최근 정치인들 사이에서도 2주택자 이상의 정치인들이 여론의 관심을 받자, 부랴부랴 세종시 집을 매도 하고, 서울 집은 유지하는 웃지 못할 해프닝이 발생하고 있습니다.

정치인들 부터 서울 집을 안파는데, 누가 서울 집을 팔 까요.


2. 분양가 상한제 등 공급 억제 정책 - 공급 축소

서울 아파트의 대기 수요는 무척 많습니다.

서울 아파트에 전세로 살고 있는 사람, 경기도에서 서울로 출퇴근하는 사람이 모두 서울 아파트의 대기 수요로 볼 수 있습니다.

이렇게 수요는 상당히 크지만, 공급은 굉장히 제한적입니다. 이미 택지개발이 가능한 곳은 모두 개발을 했고, 그린벨트를 풀지 않거나 재개발 / 재건축을 시행하지 않으면 대규모 공급이 어렵습니다.

현 정부는 그린벨트도 풀지 않고, 재개발 / 재건축을 부정적으로 평가해서 공급을 어렵게 하고 있습니다.

안전진단기준을 강화하여 초기 재건축 단지 속도를 늦추고 있고, 이미 재건축이 진행중인 단지에는 분양가상한제, 재건축초과이익환수 등 정책으로 신규 분양을 어렵게 하고 있습니다.

수요는 넘치는데, 공급이 그에 따라오지 못하니 가격 상승은 당연한 것이라고 봐야합니다.

실제로 정부가 분양가 상한제 정책을 시행한다고 발표했을 때, 얼마 지나지 않아 서울 신축 아파트들의 가격이 급등했습니다.

불안한 30/40대들은 어차피 분양은 가능성이 없다고 생각하니 높은 가격에라도 기존 신축 아파트를 매수하는 것입니다.

다주택자를 임대사업자로 유도한 정책도 결국 공급 축소의 결과를 나타냈습니다.

7년안에 매도를 하면 세금을 낸다고 하니 대다수의 임대사업자는 매물을 시장에 내놓지 않고 있는 것입니다.


3. 유동성은 넘치는데 돈이 갈데가 없다.

경기가 어려워지면서 금리는 계속 낮추고 있고, 시장에 유동성은 계속 공급되고 있습니다.

얼마전에는 3기 신도시를 지정하면서 토지 보상금도 시장에 풀리고 있죠.

이렇게 많은 현금 유동성을 가지고 있지만, 정작 돈이 갈데가 없습니다.

주식 시장은 벌써 몇년째 박스권 안에서 움직이고 있고, 불황으로 투자할만한 곳이 별로 없습니다.

특히 조선 / 자동차 업황 하락으로 지방 경기가 심각해지니 지방의 자산가들은 발 빠르게 지방의 자산을 정리하고, 서울로 돈을 유입시키고 있습니다.

서울은 지방에 비해 상대적으로 경기에 덜 민감하기 때문입니다.

이렇게 서울 아파트가 안전자산으로 평가받다보니 시장이 불안해질수록 돈이 더욱 더 서울로 몰리는 현상이 가중되고 있습니다.


4. 불안한 30대가 시장의 주축

얼마전 뉴스를 보니 2019년에 마용성에 아파트를 매수한 주축이 30대라고 합니다.

한창 돈을 벌어야 할 시기에 있는 30대가 왜 부동산 매수의 주축이 된것일까요?

2017년 / 2018년에도 기회가 많았는데, 왜 하필 가격이 큰 폭으로 이미 오른 2019년에 매수를 할까요?


2017년부터 시작된 급상승기를 거치면서 집을 산 30대와 집을 사지 않은 30대의 자산 격차가 매우 커졌습니다.

술자리에서 친구들을 만나면 부동산 이야기가 끊이지 않습니다.

집을 산 친구 앞에서 집이 없는 친구는 상대적 박탈감을 감출 수 없습니다.

1년 연봉보다 훨씬 높게 올라가는 아파트 가격을 바라보며 심리적 불안감은 더욱 더 커져만 갑니다.

이렇게 불안감과 박탈감을 가진 30대가 2018년까지는 하락을 기다리며 버티다가 2019년에도 상승을 하자 더이상 버티지 못하고 추격 매수를 시작했다고 보입니다.

현재의 30대는 2008년 금융위기 같은 하락기를 시장에서 경험해보지 못했다는 점도 추격매수에 공격적으로 뛰어드는 이유가 될 것 같습니다.

부동산에 관심을 가지기 시작하면서부터 계속 상승기만 목격했기 때문에 상대적으로 하락기에 대한 공포심이 적기 때문입니다.



정부가 경제를 활성화하지 않고, 부동산 정책의 방향을 바꾸지 않는다면, 돈이 서울로 모이는 현상은 계속 될 것 같습니다.

돈이 꼭 필요한 곳으로 흘러 경제가 긍정적으로 활성화되는 미래를 꿈꿔봅니다.
부동산공감 (2020-06-23 07:57:03)
날리스개인적으로 묻고 싶은게 있는데요?
수원시 팔달구 화서동 한진현대 아파트를 구매하면 괜찮을까요?
전망을 좀 알려주세요~~! 답답해서 여쭙니다.
(2023-08-29 13:01:44)
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