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아파트 시세 조회 방법 구피띠용 2018-06-26
부동산 초보자들은 아파트를 매매할 때 시세 파악을 어떻게 해야 할지 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 부동산에 물어보자니 왠지 거품이 조금 끼어 있는 것 같고, 실거래가를 확인하자니 시세 반영 시간이 늦어 이미 지난 시세인것 같아서 정확한 정보를 파악하기가 조금 어렵습니다.


저는 주로 네이버 호가 / KB 시세 / 국토부 실거래가 / 부동산 카페 정보를 적절하게 조합해서 시세를 확인하고 있는 데, 완벽하게 시세를 파악하기는 어렵지만, 4가지를 적절하게 조합하면 그래도 어느 정도 윤곽은 잡힙니다.


가격 상승기를 가정했을 때, 시세는 국토부 실거래가 < KB 시세 < 네이버 호가 순으로 높게 나오고, 가격 반영 시기는 네이버 호가가 가장 빠르고 그 다음 KB 시세, 국토부 실거래가 순입니다. 신뢰도를 고려하면, 국토부 실거래가가 가장 정확하고, 그 다음 KB 시세, 그리고 네이버 호가순으로 보면 될 것 같습니다.

그럼 어떻게 확인하면 되는지 아래에 자세하게 적어보도록 하겠습니다.


1. 네이버 호가 확인

- 네이버 매물은 미끼 매물인 경우가 많습니다. 미끼 매물이란 시세보다 조금 낮춘 가격으로 일단 고객의 관심을 사로잡은 후 해당 부동산에 전화를 하면 '그 물건'은 방금 계약됐거나, 잘못 올린 물건이라고 하고, 다른 물건을 소개해줄테니 일단 방문하시라 라고 영업을 하기 위한 매물입니다. 만약 좋은 조건의 매물이 터무니없이 낮은 가격으로 올라온다면, 그것은 미끼 매물일 가능성이 높습니다.

- 네이버 호가에서는 확인매물일자순으로 정렬해서 최근 매물의 해당 구조 / 해당 평형의 상향선과 하향선 그리고 중간값 정도만 파악하시면 될 것 같습니다. 해당 단지의 가장 비싼 매물과 가장 싼 매물, 그리고 중간 가격 정도를 파악하면 현재 매도 호가를 대략적으로 파악할 수 있습니다.

- 네이버 매물 관련해서 많이 하는 착각이 '네이버 매물수만큼 실제 매물이 있다고 믿는것' 입니다.



위 사진을 보면 마포래미안푸르지오의 경우 매매 매물이 490개나 있다고 되어 있지만, 실제 부동산에 방문해서 확인해보면 매물수가 10개가 넘지 않을 것 입니다. 네이버 매물은 '1개의 매물을 여러 부동산에서 등록', '없는 매물을 허위 등록'하는 등의 방법으로 실제 매물수보다 많이 부풀려져 있습니다.

- 또 다른 착각 중 하나는 '모든 매물이 네이버 매물에 올라올 것이다'라는 것입니다. 정말 좋은 매물일 경우 네이버 부동산에 등록되지 않고 거래되는 경우가 많습니다. 부동산 업체의 입장에서 본다면, 좋은 매물이 나왔을 때 나 혼자 중개를 하면 단독중개로 수수료를 2배로 받을 수 있지만, 공동중개가 되는 경우 한쪽에서만 수수료를 받을 수 있기 때문에 할 수만 있다면 나 혼자 거래를 성사시키는게 유리합니다. 좋은 매물일 경우 이미 매수 대기자들이 여러명 있을 가능성이 있고, 부동산 업체는 그 사람들한테 전화 몇번만 하면 굳이 네이버에 물건을 등록하지 않고도 거래를 성사 시킬 수 있기 때문에 네이버에 물건을 등록하지 않습니다. 참고로 제가 구매한 아파트도 네이버 부동산에는 등록되지 않았던 물건이었습니다.


2. KB 시세 확인

- KB 시세는 국민은행이 각 아파트별로 2곳의 부동산 업체에 의뢰하여 시세를 측정합니다. 일반적으로 은행에서 대출을 할 때에도 KB 시세를 참고하는데요, 대부분 일반평균가를 기준으로 참고합니다.

- KB 시세는 국토부 실거래가보다 정보 파악이 빠르다는 장점이 있는데요, 마래푸 25평의 경우 현재 상위 평균가가 10억 2천으로 나와있는데, 현재 등록된 국토부 실거래가 최고가는 10억 5백만원입니다. 따라서 아직 국토부 실거래가에 등록되지는 않았지만, 10억 2천 이상의 거래가 존재한다는 점을 알 수 있습니다.



3. 국토부 실거래가 확인

- 국토부 실거래가는 가장 정확한 시세 정보이지만, 시세 갱신이 가장 느리다는 단점이 있습니다. 현행법은 계약일로부터 60일 이내에 신고를 완료하게 되어있는데, 이러다보니 4월 거래건이 6월이 되어서야 등록이 되는 일이 벌어지고 있습니다.

- 부동산 업체에서는 고가로 실거래가 등록이 되는 경우 매도자가 가격을 올려서 매매가 잘 이루어지지 않기 때문에 일부러 고가 거래는 늦게 올리고 저가 거래만 먼저 올리기도 합니다.

- 상황이 이렇다보니 부동산 상승기에 실거래가만 보고 매매를 진행하게 되면 이미 타이밍이 한템포 늦어지게 되는 결과를 초래할 수 있습니다.




- 위 표는 마래푸 2단지 25평 실거래가 표인데, 아직까지 3월 거래 10억 5백만원이 최고가로 등록되어 있습니다. KB 시세를 참고한다면, 10억 2천만원 이상의 거래가 곧 등록될것이라는 것을 추측해 볼 수 있습니다.

- 국토부 실거래가는 국토부 홈페이지 http://rt.molit.go.kr/ 에서 확인할 수있지만, 사용하기가 조금 불편해서 아파트랭킹 사이트에서 보는 것을 추천합니다.

4. 부동산 카페 모니터링

- 부동산 카페를 잘 둘러보면 어떤 아파트가 얼마에 계약되었다는 글이 종종 올라옵니다. 이 글은 사실일수도 있고, 허위 정보일수도 있는데, 해당 글을 작성한 사람의 기존 글들을 확인해서 신뢰할 수 있는 사람의 글인지 확인할 필요가 있습니다. 해당 건에 대해서 부동산에 전화를 걸어서 확인해보는 것도 괜찮을 것 같습니다. 부동산을 통해서도 확인이 된다면, 가장 빠른 정보라고 볼 수 있을 것 같습니다.



시세를 파악하고 부동산에 방문한다고 하더라도 내가 원하는 매물을 내가 원하는 가격으로 사기는 어렵습니다. 내가 딱 원하는 매물이 시장에 나올 확률도 크지 않지만, 많은 사람들이 원하는 조건을 갖춘 매물이라면 매도자도 가격을 높게 부를 것이기 때문입니다.

따라서 시세 파악의 목적은 딱 그 가격에 사겠다라기 보다는 '이 아파트의 가격은 대략적으로 이 정도 가격대에 형성이 되어있구나. 매물의 상태에 따라서 이 정도 가격대에서 +-알파 정도면 고려해보겠다는 심리적인 저항선'을 설정한다고 생각하면 좋을 것 같습니다.
민티시세가 제각각이라 무슨 정보를 어떻게 봐야하는지 헷갈렸는데, 쉽게 정리해주셔서 도움이 되었습니다. (2018-10-02 08:07:52)
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